Qu’est‑ce que le bouquet en viager ?
Le bouquet est la somme versée en une seule fois dès la signature du contrat. Il assure un apport immédiat pour le vendeur, tandis que le reste du prix se verse sous forme de rente viagère mensuelle.
Pourquoi le bouquet est‑il important ?
Une composante clé de l’équilibre viager
- Offre une sécurité de trésorerie immédiate pour le crédirentier
- Permet un ajustement de la rente selon les besoins
- Influence la rentabilité financière de l’opération pour les deux parties
Comment estimer la valeur du bouquet ?
Facteurs déterminants
- Âge et espérance de vie du vendeur
- Valeur vénale du bien
- Type de viager (occupé vs libre)
- Besoins financiers du vendeur
Exemples de simulation
| Valeur du bien | Âge crédirentier | Type de viager | Bouquet estimé |
|---|---|---|---|
| 500 000 € | 78 ans | Occupé | 100 000–200 000 € |
| 350 000 € | 70 ans | Libre | 70 000–140 000 € |
Bouquet élevé ou rente plus forte : que choisir ?
Profils favorables au bouquet élevé
- Besoin d’un capital immédiat (dette, travaux d’adaptation du logement, succession)
- Préférence pour une rente plus faible
- Coté investisseur : disponibilité d’un capital important, et souhait de ne pas avoir une rente à payer trop importante
Profils favorables à une rente optimisée
- Besoin d’un revenu régulier significatif
- Peu de besoin en capital immédiat
- Coté investisseur :capital faible disponible au départ
Les erreurs à éviter
- Mauvaise estimation de la valeur vénale
- Oublier les besoins futurs
- Ignorer le statut fiscal du bien
- Se passer d’un accompagnement professionnel
L’accompagnement par un expert viager
Un expert comme MonConseilViager garantit :
- Une simulation judicieuse
- Un montage sécurisé
- Un équilibre bouquet-rente sur mesure
Étude de cas
- Viager occupé – Femme de 78 ans
- Bien à 500 000 €
- Bouquet conseillé : 150 000 €
- Rente estimée : ~1 200 €/mois
🧾 Fiscalité : bouquet, rente et plus‑value
① Exonération résidence principale (CGI art. 150 U)
Le bien constitue la résidence principale ? La plus-value, bouquet inclus, est exonérée
➤ Voir l’article officiel : Code général des impôts, article 150 U.
② Bien secondaire/locatif – plus‑value imposable (CGI art. 150 VA)
La plus-value est calculée sur la somme du bouquet + capital de la rente
Le prix d’acquisition comprend aussi le bouquet, les rentes versées et les frais
Imposition : 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux, surtaxe > 50 000 € .
Pour en savoir plus : impots.gouv.fr – Plus‑values immobilières
③ Schéma de calcul
Plus‑value = [Prix d'acquisition – (Bouquet + rentes capitalisées selon le barème administratif] – abattements durée de détention
🗂️ Tableau des exonérations fiscales
| Type de bien | Exonération / Abattement |
|---|---|
| Résidence principale | Exonération totale selon CGI art. 150 U |
| Résidence secondaire | Abattement jusqu’à exonération IR > 22 ans, Prélèvements Sociaux > 30 ans |
| Bien locatif | Imposition classique (19 % + 17,2 %) sauf exonération durée > 22/30 ans |
| Cas spécifiques | Vendeur non‑résident, petite vente < 15 000 €, retraite modeste, etc. (bofip.impots.gouv.fr) |
❓ FAQ
- Qu’est-ce qu’un bouquet en viager ?
Somme versée comptant au vendeur, en complément de la rente. - Peut-on éviter de verser un bouquet ?
Oui, mais la rente sera alors plus élevée (ou cession sans rente). - Le bouquet est-il imposable ?
Oui, s’il ne s’agit pas de la résidence principale, via la fiscalité à la plus-value (CGI art. 150 VA), mais pas à l’Impôt sur le revenu. - La rente est-elle imposable ?
Oui, soumise à IR avec abattement selon l’âge du crédirentier. - Peut-on renégocier le bouquet après signature ?
Non, c’est un contrat et il est rédigé chez un notaire. - Comment équilibrer bouquet/rente ?
Selon besoins, âge, valeur du bien, type de viager ; un expert vous guide pour trouver la solution sur-mesure qui correspond le mieux à votre situation.
✅ Conclusion : Choisir en toute sérénité
Estimer la valeur du bouquet en viager est crucial.
Grâce à une analyse fiscale rigoureuse, un bilan patrimonial sur-mesure, une simulation adaptée et un accompagnement professionnel, vous optimisez votre montage, sécurisez vos projets et faites des choix éclairés.
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