Viager immobilier : définition, fonctionnement et idées reçues
Le viager immobilier intrigue, questionne, et souvent… inquiète. Le viager souffre beaucoup d’une mauvaise image dans l’esprit de la plupart des gens. Pourtant, le viager repose sur un mécanisme juridique ancien, sécurisé et encadré par le Code civil. Vous entendez parler de viager libre, viager occupé, rente, bouquet… mais que signifient vraiment ces termes ?
À quoi s’engage-t-on lorsqu’on vend ou achète un bien en viager ? Est-ce une bonne idée à votre âge ? Est-ce un piège pour vos enfants ?
Dans cet article, je vous explique de façon simple, concrète et rassurante ce qu’est un viager, comment cela fonctionne et dans quels cas une excellente solution, que vous soyez vendeur senior ou investisseur immobilier.
1. Le viager : une vente pas comme les autres
Le viager est un contrat de vente immobilière encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil. Sa particularité : le prix est réparti entre :
- un bouquet : la somme versée comptant le jour de l’acte au vendeur par l’acquéreur,
- une rente viagère : la somme mensuelle versée à vie au vendeur (appelé crédirentier) par l’acquéreur.
⚖️ La condition de validité : l’aléa
L’aléa est indispensable. Sans lui, le contrat est nul (art. 1970 Code civil). Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature d’une maladie connue au moment de la vente, la vente peut être annulée pour absence d’aléa. Ce critère distingue le viager d’un simple paiement échelonné ou d’une donation déguisée.
Il est fréquent de parler des 20 jours, mais il est important de réfléchir à un montage viager lorsque la personne est dans une bonne santé pour son âge. Il faut se méfier des pseudo conseillers qui cherchent à prendre des mandats en viager à des personnes vulnérables ou en santé précaire, sans que la personne ne bénéficie d’un réel accompagnement familial, ou expert local.
2. Les deux formes principales de viager
🟣 Le viager occupé
- Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie.
- [Je prends le partie pris dans cet article de ne parler que du viager avec DUH et non avec réserve d’usufruit, afin de ne pas complexifier. J’en parlerai dans un autre article, mais il faut retenir qu’il est utilisé dans de rares situations]
- Le vendeur ne peut pas louer le bien néanmoins, il doit l’habiter.
- L’acheteur ne peut ni occuper ni louer le bien sans accord du vendeur.
- Le DUH est régi par les articles 625 à 636 du Code civil.
- La valeur du bien est décotée de la valeur de ce droit.
🟢 Le viager libre
- Le bien est vide dès la signature : l’acheteur peut en disposer librement.
- La situation est assez fréquente lorsque la personne doit partir en maison de retraite ou sur un bien qui n’est pas à usage de résidence principale pour le vendeur.
- La rente est généralement plus élevée, puisqu’il n’y a pas de DUH à compenser.
3. Les 3 termes clés à comprendre
🧮 Le bouquet
C’est la somme versée comptant le jour de la signature notaire par l’acquéreur au vendeur. Il est facultatif juridiquement, mais courant dans la pratique pour équilibrer la transaction.
💶 La rente viagère
Elle est calculée selon :
- la valeur vénale du bien,
- l’âge et le sexe du vendeur (obligatoire selon le décret n°2006-740),
- son espérance de vie (selon des tables actuarielles INSEE),
- la nature du viager (occupé ou libre).
Elle est versée mensuellement par l’acquéreur au vendeur.
Des protections via des clauses sont prévues au contrat pour garantir le paiement de cette rente. En cas de décès de l’acquéreur avant celui du crédirentier, les enfants de l’acquéreur sont redevables de la rente.
📉 La décote
Elle correspond à la valeur du DUH déduite du bien, en cas de viager occupé. Elle peut représenter 30 à 60 % de la valeur initiale. Le DUH peut être calculé de différentes façons, la plus connue (et très logique) est celle du barème DAUBRY, qui consiste à prendre la valeur locative du bien et à actualiser cette valeur en fonction de l’espérance de vie des personnes qui occupent le bien.
4. Exemple concret
Bien : appartement à Cagnes-sur-Mer
Valeur vénale : 300 000 €
Vendeur : Madame, 78 ans
DUH : 120 000 € (estimé à 40 %)
Valeur économique : 180 000 €
Bouquet : 60 000 €
Rente : 700 €/mois à vie
➡️ L’acheteur devient juridiquement propriétaire dès la signature, mais n’occupe pas le bien tant que Madame est en vie.
5. Avantages pour les deux parties
👵 Pour le vendeur (crédirentier)
- Compléter sa retraite avec une rente mensuelle
- Rester chez soi (viager occupé)
- Protéger son conjoint via une clause de réversibilité (à prévoir explicitement, art. 1978 CC)
🏡 Pour l’acquéreur (débirentier)
- Investir dans l’immobilier à moindre coût
- Constituer un patrimoine sur le long terme
- Bénéficier d’une rente déductible en partie si le bien est affecté à un usage locatif (dans certains cas)
6. Idées reçues sur le viager
| ❌ Idée reçue | ✅ Réalité |
|---|---|
| « L’acquéreur attend la mort du vendeur » | Faux : le contrat est fondé sur un aléa. Aucun avantage à un décès rapide, au contraire. |
| « Le viager est immoral » | Faux : c’est souvent une volonté du vendeur. La loi encadre strictement ce type de vente. |
| « Les enfants n’héritent plus » | Faux : le bouquet ou les rentes peuvent être réinvestis ou transmis. Il s’agit d’une gestion patrimoniale libre. |
| « C’est risqué pour le vendeur » | Faux : des garanties solides existent (clause résolutoire, privilège de vendeur). |
7. Cadre légal du viager
Le viager est sécurisé par un cadre juridique solide :
- Art. 1968 à 1983 du Code civil : définition et fonctionnement du contrat de rente viagère
- Art. 1970 : obligation d’aléa (absence entraîne la nullité)
- Art. 1969 : indexation obligatoire de la rente (IPC, IRL, ICC)
- Art. 1224 : clause résolutoire en cas de non-paiement
- Art. 2379 : privilège de vendeur en cas d’insolvabilité de l’acquéreur
- Art. 1978 : la réversibilité doit être prévue dans l’acte notarié pour être valide
- Art. 625 à 636 : définition du droit d’usage et d’habitation (DUH)
/https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006136403/2020-09-01
🔎 En résumé
Le viager est un outil patrimonial puissant et encadré. Il peut répondre à des besoins très concrets : améliorer ses revenus, rester chez soi, organiser sa succession, ou encore investir intelligemment.
Comme tout contrat, il doit être bien compris et bien rédigé. N’hésitez pas à vous faire accompagner pour vérifier si le viager est adapté à votre situation.
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