Les avantages fiscaux d’une vente en viager
Le viager est bien plus qu’une solution patrimoniale : c’est aussi une opportunité fiscale méconnue.
En choisissant de vendre en viager, vous pouvez non seulement améliorer votre qualité de vie, mais aussi bénéficier de plusieurs allègements fiscaux. Ces avantages peuvent faire une réelle différence dans la durée, surtout pour les retraités qui cherchent à alléger leur imposition tout en générant des revenus complémentaires.
Dans cet article, je vous explique en détail les bénéfices fiscaux d’une vente en viager — que vous vendiez votre résidence principale ou secondaire.
« Ce n’est pas ce que vous gagnez qui compte, c’est ce que vous gardez. »
1. Un abattement fiscal sur les rentes viagères
La rente perçue par le vendeur (appelé le crédirentier) bénéficie d’un abattement important sur l’impôt sur le revenu. Cet abattement est fonction de l’âge du vendeur au moment de la première rente :
- 70 % d’abattement si le vendeur a plus de 70 ans
- 60 % entre 60 et 69 ans
- 50 % entre 50 et 59 ans
- 40 % entre 40 et 49 ans
Exemple : Si vous avez 75 ans et que vous percevez 1 000 € de rente mensuelle, seulement 300 € seront fiscalisés.
👉 Si vous vendez en viager un bien locatif, la rente sera bien moins fiscalisée que le revenu foncier .
2. Exonération de la plus-value sur la résidence principale
Si le bien vendu en viager est votre résidence principale, vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus-value, comme pour toute vente classique. Cela reste vrai, même en cas de bouquet important à la signature.
Dans le cas d’une résidence secondaire, une plus-value peut s’appliquer, mais elle peut être partiellement ou totalement exonérée selon la durée de détention du bien (au-delà de 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
3. Réduction de l’assiette IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
La vente en viager peut permettre de sortir un bien de votre patrimoine immobilier taxable à l’IFI. Dès lors que vous vendez un bien en viager, sa valeur n’est plus intégralement retenue dans le calcul de votre impôt sur la fortune.
👉 Dans le cas d’un viager occupé, la décote liée à l’occupation (votre droit d’usage) permet une forte réduction de la valeur retenue.
👉 Dans un viager libre, la valeur du droit à rente perçu (capitalisation) peut être intégrée, mais reste généralement bien plus faible que la valeur totale du bien.
4. Transmission optimisée : donner tout ou partie du bouquet
Le bouquet reçu à la vente peut être :
- placé en assurance-vie (hors succession jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire)
- donné en avance de part successorale, dans le cadre d’une stratégie familiale
- investi dans un autre support patrimonial générant moins de fiscalité que l’immobilier
“Les impôts vont me rattraper…” Vraiment ?
- “Mais la rente est imposable, non ?”
Oui, mais partiellement ! Grâce à l’abattement par âge, seule une fraction est réellement imposée. - “Je vais payer des droits de succession sur ce que je reçois ?”
Non, le bien n’entre plus dans la succession. Vous avez transformé un bien immobilier en liquidité hors succession. - “Le bouquet est-il taxé ?”
Le bouquet n’est pas un revenu, il n’est pas imposé à l’impôt sur le revenu. Il peut être utilisé librement ou transmis efficacement.
Conclusion : vendre en viager, c’est aussi alléger la fiscalité
En plus de sécuriser votre avenir financier, le viager vous offre de vrais atouts fiscaux. Que ce soit par l’abattement sur les rentes, l’exonération de plus-value, la sortie de l’IFI ou la possibilité de transmettre autrement, cette solution mérite d’être étudiée en détail.
💡 Mon conseil : chaque situation est unique. Une étude personnalisée permet de mesurer précisément les économies d’impôts que vous pourriez réaliser.
